没人比华强北中介，更懂芯片行情

原创

华强北变空了。

在各种社交软件上，不时有人录下华强北市场档口的现状，空荡荡的过道，紧闭的卷帘门，安静的市场，左右环顾，能看见不少旺铺出租的标签。

来源：社交媒体

我把这些视频发给老葛看的时候，他叹了一口气。

“华强北有这个市场以来，从来没有这么空过。”

01

华强北的萧条

藏在市场里

时值2023年12月下旬，临近年末，深圳的气温总算降了下来，有了点冬天的样子。不过，下周的天气预报又显示气温将回升至25度。

这不正常，老葛想，无论是天气还是华强北市场。

老葛是一位房产中介，2002年的时候他开始工作，刚开始在物业公司，08年来了华强北转行做起了房地产，一做就是15年。

老葛手上的房源主要围绕华强北附近，在华强电子市场周边的片区，90%以上的客户都是电子行业的人。

白天走在华强北步行街上，还是可以感受到很热闹，人来人往，不少人推着小板车正在送货。老葛走在熟悉的路上，仿佛一切都没有变化，直到走进华强电子世界的大门，寒意一下子袭来。

走在一楼，周围就已经有了多家空铺，市场内很安静，没什么人说话，走道里没什么行人，大家都坐在店铺里，看着电脑和手机，安安静静做着生意。

年末本就是市场的淡季，不少店铺会在年前转租、退租，但电子市场还是比以往更加冷清。老葛找了几个熟悉的电子老板打个招呼聊了几句，不少人对他说，生意不好做，今年估计要提前回家过年了。

老葛叹了口气，他对此早有预料。

从今年5、6月开始，华强北市场以及办公室开始慢慢变空。

华强北的办公室在前两个月主要是中小户型空置出来得比较多，到了12月，一些稍大些的公司也开始受影响，100、200平的大办公室也开始放盘放出来。一个200平的办公室大概可以容纳30-40个人，对于芯片分销商来说，规模不算很小。

更直观的是，连等电梯的人都变少了。华强北的萧条，就连外卖小哥都已察觉。

来源：社交媒体

市场档口的退潮来得更加赤裸。赛格这种生意比较杂一些的，这两年受疫情等各种影响，一直不太好做，像华强电子世界、新亚洲一期二期、都会电子城这几个专做电子元器件的市场，今年受影响特别明显。

新亚洲二期市场，芯世相摄于2024年1月

老葛粗略估算了一下，电子市场的空置率目前大概在20-30%。空了这么多，新华强一楼甚至干脆做起了改造，原本的商户都搬到了其他楼层或者离开了。

租金方面当然也受到了影响。

电子市场的租金目前还没有明显下降，老葛猜测现在几个市场可能都在观望，都不敢第一个主动降价，就像芯片市场一样，他们也怕陷入价格战。

办公楼的租金和今年年初相比，降了20-30%。今年年初华强北的房租价位很高，从5、6月之后开始下滑，但目前仍然比2020年的价格要高一些。

“现在很多房子到期了，有些客户直接就退掉了，也不租新的。”行情这么淡，没什么单子，很多人都是直接退掉再说，有实力的公司，就会选择再撑一撑。

“就像是回到了三年前一样”，老葛说，2020-2022年芯片行业迎来的前所未有的狂热，连带着华强北的房地产市场也一飞冲天，租金飙升还一房难求。

2023年即将过去，老葛现在回忆起那三年，恍如隔世。

02

一个月涨几千，转让费几十万

被IC带飞的租金

2020年初，突如其来的疫情把一切都打乱了，各行各业茫然不知所措。

大年初一晚上，老葛还在家里对未知的未来感到不安的时候，一条红外测温仪急缺芯片的信息在IC人的朋友圈中开始传播，在大家的齐心努力之下，缺货在大年初二得到解决。

这是点燃缺芯潮引线的火花，然后，一切就开始了。

2020-2022年，华强北一房难求。

“赶紧找找这波赚到钱的客户！” 

当一个华强广场写字楼的房源被放出来的时候，房地产中介们开始骚动起来，对于老葛来说，锁定这些客户很简单，就连他都已经察觉，卖芯片的又开始“发财”了。

老葛在华强北呆了十几年，总是和IC人打交道的他自然也摸到了一些芯片行情变化的规律。他知道这行有周期，有低谷，也会有某个器件带来的爆发。

“但这次实在是太夸张了。”

老葛回忆起那段时间，后知后觉地感受到了疯狂。新人入局、小公司扩招、芯片新贵的诞生......华强北沸腾异常。与此同时，办公室租金疯涨，最夸张的时候一天一个价，一个月就能涨几千。

就拿华强广场的租金来说，平时大约1万块左右的一套房间，在最高峰的时候，可以涨到一万三、一万四，还租不到。

还有国利大厦，国利大厦内有一种29平的单房，正常情况也就租4000-4500元左右，后面直接涨到6000-6500块，涨幅差不多有40%左右。

同样的还有都会轩，之前一房一厅也就6000-7000块，后面直接涨到9000块左右。

最夸张的是鼎城国际，之前很多年租金都保持在每平140-160元，前两年最离谱的时候涨到280块一平，直接翻倍。关键你敢报这个价格，还真的有人租，真的有这个市场。

老葛总结那时候的办公室租金：涨一半不多，涨三四成正常。

来源：社交媒体

而在电子市场，除了涨价的房租，转让费更是疯狂。行情好的时候，转让费可以涨到十几万，几十万，有做IC的老板和老葛吐槽，位置好一点的，上百万也有。

做IC的老板们赚了大钱，赚了几千万、一个亿的都有不少。这些老板出手也豪气，买办公室、买楼、买房的都不少，有的甚至看到合适的房子就买。

老葛那时候遇到一个客户，一上来就说要买整层的写字楼，而当时写字楼的单价最高是6万一平。

对于老葛这样的华强北中介来说，这三年的生意比任何时间都好做，这波红利是实实在在吃到了。这些老板在华强北买房也不是为了住，大部分都是为了“用”，只要能让自己做生意更方便，他们大多不在意单价比之前上涨了多少。

2022年下半年开始，IC市场行情开始明显下滑，之后便是一整年的寒冬。和IC人“共生”的老葛，自然也进入了这漫长的季节。

行情走了之后，之前要买房或者打算买房的老板们都开始观望，老葛发现华强北周边的房价也有可能回调。对于老葛这样的房产中介来说，卖房是收入的大头，今年，像老葛和他的同行们基本只能通过介绍租房来维持收入。

同时，之前租金疯涨的后果也开始暴露。之前的房租被顶到这么高，现在很多IC贸易商们无法继续负担，很多人都开始进行调整。老葛有见过不要押金直接搬走的，也遇到过和业主主动协商降租金的。

老葛手上一个十几年前就租下的商铺，当年租金近1万元一个月，现在只剩5000块。

有一个芯片分销商老板表示，零几年的时候就在华强北卖芯片，当时在福田区的中心买了一套房，另一个朋友同样的时间在新亚洲花大几十万买了一条柜台。时至今日，那套住宅的房价涨了10倍，现在每个月租金有一万多，而新亚洲的柜台从跌到只剩10万，租金从4000块跌到不到1000。

除了租金下滑，市场的转让费跌得没眼看。以前能转六七十万的，可能现在转个六七万，五六万，直接少个零；之前能转几万块或者十几万的，现在可能直接就没人要了。现在这种情况，可能只有临街或者位置好点的还能转一点。

来源：社交媒体

IC掀起的浪潮卷起了周围的一切，中介们也顺势加入其中，吃到了红利。除了在潮水中升起又跌落的芯片分销商们，也有像老葛这样被连带着受影响的其他产业的人，他们没有直接参与，却也身处其中。

然后，潮水褪去，老葛们只能被动地被留在原地，感受身上留下的盐巴被深圳冬日的暖阳烤得隐隐作痛。

老葛想起了2022年年末，那时不少人感受着刀片嗓、水泥鼻，躺在床上，期待着一切过去，2023年一切都会好起来。

03

大厦摇晃之后

人们都去哪了

2021年5月18日，在整个芯片市场陷入狂热，华强北租金飙升的时候，赛格大厦晃了。

惊恐的人们争相逃出大厦，无措地站在楼下。随后几天，封楼、临时安置，再到回归，芯片分销商们只想快点回到办公室，把该发的货发出去。

来源：读者朋友圈

事实上，2021年中旬开始，芯片市场就发出了需求减弱的信号，一些国产MCU代理已经感知到了手上订单的减少。只是那时，别的品类的芯片仍然需求旺盛，他们也没将这微弱的信号放在心上。

而这座成立于 “超高楼竞赛”时代的高楼、华强北的标志性建筑在此时摇晃，现在来看，仿佛带有一丝隐喻。

“一切都是有规律的，它有周期。”

老葛来华强北十多年，已经经历了很多次周期，虽然这次的行情暴涨暴跌的程度不寻常，但就像很多芯片分销老司机一样，老葛的心态还算平稳。虽然现在行情不好，他认为主要还是因为之前涨得太厉害，现在只是向正常情况回归。

比起电子市场，华强北东边的那些市场更加大起大落。那边做得比较杂，手机、电脑、手机配件、化妆品、安防监控......几乎什么火做什么。所以，火的时候爆火，不火的时候整个市场的一到三楼全都没人。而西边的市场主营电子元器件，即便有行情周期，但也没有那么夸张。

老葛还记得2008年，那时他刚来华强北，山寨机正火，那时的华强北创业氛围浓郁，生意也好，全国各地的人都向这里涌来。

他见到过不少大学生跑过来做电子，先帮老板打工几年，然后和朋友一起创业开公司，现在成了老板，也许还成了芯片分销的中坚力量。

现在也有大学生过来，但想要复制这些经历，恐怕再没这么简单，也没这么多机会了。

当然，这一切也不全是因为周期，整个华强北，甚至整个深圳、整个社会大环境都在不断变化。

老葛回忆，曾经来深圳能逛的就只有华强北、世界之窗这几个地方，现在深圳各个区都有了综合体，即便到了关外，也很繁华，都有能逛的地方。

之前做电子的市场都扎堆在华强北，现在周边建了这么多楼，又新建了这么多市场，做电子的人便逐渐分散。再加上这几年来电商的普及，所以很多人都在往外走。

很多芯片分销商现在会把采购放在华强北，销售之类的就会转向坂田、龙华、南山科技园等地方，外面的写字楼租金更便宜，环境也更好。现在的华强北更多的是中小规模的公司，老葛观察到，基本100个人以上的芯片分销商，只会在华强北设一个点，主要人员都在往外搬。

老葛的客户同样如此，更多的人在华强北只是搞个门市，或者搞个小仓库发货。

来源：社交媒体

这些人还会回来吗？谁也不知道。

对于老葛来说，他能做的只有等待。等待周期变化，等待整个大环境好起来，等待大家愿意消费、愿意买房租房，等待冬天过去。

毕竟对于春天来说，冬天难道是它的结束吗？